EstateGuru referenskod

Vad EstateGurus referens faktiskt betalar dig

Du delar en personlig referenslänk från ditt konto, EstateGurus egna villkor kallar den fortfarande din EGU-kod, och en vän registrerar sig via den. Från det ögonblick de registrerar sig tjänar ni båda 0,5% cashback på varje Manual Invest- eller Auto Invest-köp de gör på primärmarknaden under sina första 90 dagar. Verifierat på EstateGurus referenssida och dess referensvillkor 28 augusti 2026: om din vän också investerar minst 500 EUR inom samma 90-dagarsfönster får ni båda dessutom en investeringskredit på 15 EUR. Detta rättar en äldre oklarhet: EstateGurus nuvarande villkor anger rakt ut att ni båda får krediten, inte den ena eller andra sidan.

Två detaljer förändrar vad den belöningen är värd i praktiken. För det första gäller cashbacken och krediten bara investering på primärmarknaden, EG Grow, EstateGurus separata produkt med fast utbetalning, är uttryckligen undantagen. För det andra är krediten en investeringskredit, inte kontanter: EstateGurus villkor säger att den inte kan tas ut om den inte först läggs i ett projekt på primärmarknaden, så den fungerar som fritt investeringskapital, inte en bankutbetalning.

Vad du lånar ut mot, och vem som står risken

EstateGuru är inte ett sparkonto. När du investerar finansierar du ett kortfristigt brygglån till en fastighetsutvecklare eller -ägare, säkrat med en inteckning i fastigheten. Nya lån utfärdas bara på EstateGurus aktiva marknader, för närvarande Estland, Lettland och Litauen, så det är därifrån ny exponering faktiskt kommer i dag. Din avkastning beror på att den låntagaren betalar enligt plan, och om de inte gör det, på EstateGurus förmåga att verkställa inteckningen, sälja säkerheten och föra tillbaka intäkterna till dig, en process med en egen tidslinje.

Plattformens regulatoriska ställning skiljer sig per land, och det är värt att läsa den precist snarare än som ett enda övergripande tillstånd. Estateguru OÜ, den estniska enheten, innehar ett tillstånd som leverantör av gräsrotsfinansieringstjänster inom EU och står under tillsyn av Finantsinspektsioon. Estateguru Lietuva UAB finns med på Litauens centralbanks offentliga lista över operatörer av koncentrerade finansieringsplattformar. Estateguru Finland Oy är registrerat som förmedlare av gräsrotsfinansiering och står under tillsyn av Finanssivalvonta. Ingen av dessa statusar är en insättningsgaranti, och EstateGuru framställer dem inte som en sådan. Ditt kapital ligger bakom vilken fastighet som helst som säkrar ditt specifika lån, och dess säkerhet beror på att den fastighetens värde håller och på hur snabbt en domstol, kronofogde eller konkursprocess låter EstateGuru realisera den om låntagaren slutar betala.

Vad det kostar att investera här, inklusive avgiften som är lätt att missa

Kontrollerat mot EstateGurus prislista, gällande från 1 november 2025 och omkontrollerad 28 augusti 2026: EstateGuru tar ut en förvaltningsavgift på 0,083% av ditt utestående presterande kapital, med ett tak på 100 EUR, tagen från din faktiska avkastning, plus en serviceavgift till plattformsoperatören på 3 EUR. Räntespreaden, gapet mellan vad en låntagare betalar och vad du faktiskt tjänar, ligger på 0 till 2%. Säljer du ett lån på andrahandsmarknaden innan det förfaller tar EstateGuru 1% av transaktionsbeloppet från säljaren, det finns ingen separat köparavgift.

Kostnaden värd att känna till innan du öppnar ett konto snarare än efteråt: EstateGuru tar ut 10 EUR per månad på ett inaktivt konto. Det är inget hypotetiskt, ligger kontot med ett oinvesterat saldo och ingen aktivitet urholkar den här avgiften det direkt, månad efter månad, på ett sätt inget av referensvillkoren nämner.

Att göra anspråk på cashbacken och krediten, steg för steg

Sekvensen, som EstateGurus egna sidor beskriver den:

• Hitta din personliga referenslänk (din EGU-kod) i ditt EstateGuru-konto.
• Dela den med en vän, som registrerar ett nytt EstateGuru-konto via den länken.
• Ni börjar båda tjäna den löpande cashbacken i samma ögonblick din vän gör en investering på primärmarknaden, för varje köp gjort under deras första 90 dagar.
• Om din väns totala primärmarknadsinvestering inom det fönstret når tröskeln läggs den extra investeringskrediten automatiskt till på båda kontona, klar att läggas i ett projekt i stället för att tas ut.

Vad du tar på dig: kapital som riskeras, sagt rakt ut

Varje euro din vän investerar för att låsa upp de här belöningarna är kapital utlånat mot en specifik fastighet, och det kan delvis eller helt gå förlorat om den fastigheten visar sig vara värd mindre än lånet när EstateGuru till slut säljer den, efter att juridiska kostnader, förvaltningskostnader och tid har tagit sin del. Belöningarna som beskrivs ovan är fasta incitament ovanpå den exponeringen. De minskar inte det riskerade beloppet, och de betalas oavsett om det underliggande lånet till slut presterar eller inte.

Hur mycket risk det representerar har förändrats de senaste åren snarare än varit konstant, vilket är precis varför siffrorna bakom det är värda att kontrollera i EstateGurus egen statistik innan du eller en vän satsar pengar.

Att väga det: fördelar, nackdelar, och vem detta passar

Vad EstateGuru gör bra: varje lån är säkrat mot en specifik, namngiven fastighet snarare än ett osäkrat löfte, plattformen publicerar statistik på både lån- och portföljnivå ner till enskilda fallerade projekt, den är registrerad eller licensierad hos en tillsynsmyndighet i vart och ett av de tre EU-länder den verkar i, och referensprogrammet behandlar båda sidor av en inbjudan lika i stället för att gynna den som delade länken.

Vad som verkligen är ett problem, eller kommer besvika vissa läsare: den EU-mandaterade fallissemangsgraden på EstateGurus egen bok, andelen lån som fallerar under ett år mot de som fortfarande presterade vid årets början, steg från 9,13% 2022 till 27,45% 2023, och stod på 20,14% 2025, klart över siffrorna för 2020 och 2021. Att återvinna pengar från ett fallerat, fastighetssäkrat lån är genuint långsamt, ibland sträckande sig långt förbi ett år, som nästa avsnitt beskriver med namngivna exempel. Den månatliga avgiften på 10 EUR för inaktiva konton kommer som en överraskning för oinvesterade saldon, och referenskrediten kan inte tas ut, bara återinvesteras.

Det här passar en investerare som förstår att en inteckning bakom ett lån är skydd mot en total förlust, inte skydd mot en långsam, partiell sådan, som är bekväm med att pengar är bundna långt förbi ett låns ursprungliga löptid om återvinning krävs, och som har läst EstateGurus egen marknad-för-marknad-återvinningsdata i stället för att anta att fastighetssäkerhet betyder en snabb lösning. Det passar inte någon som kan behöva det investerade beloppet tillbaka på ett specifikt datum, som inte kan tolerera en materiellt försenad eller minskad utbetalning, eller som vill ha det slags skydd en inhemsk bankinsättning bär under ett nationellt insättningsgarantisystem, en annan, statsstödd produkt som EstateGuru inte tillhandahåller.

När ett fastighetssäkrat lån fallerar: hur lång tid återvinning verkligen tar

EstateGurus egen statistik, uppdaterad 28 augusti 2026, sätter den genomsnittliga tiden från att ett lån fallerar till att det återvinns till 10,1 månader. Den siffran täcker bara lån där återvinningsprocessen är avslutad. De 3,14% av den finansierade portföljen som fortfarande är märkt "under återvinning" ingår inte, och per definition är dessa de långsammare, olösta fallen, så behandla 10,1 månader som ett golv för ett typiskt fall snarare än ett värsta scenario.

EstateGurus återvinningsuppdatering från mitten av 2026, publicerad 22 juli 2026, visar varför tidslinjen varierar så mycket per land. I Tyskland, nu en inaktiv marknad där EstateGuru bara återvinner befintliga lån snarare än att utfärda nya, beskriver inlägget obligatoriska väntetider på fyra till sex månader mellan enskilda juridiska steg, eftersom säkerheter där säljs via kronofogdar och konkursförvaltare under ett domstolssystem EstateGuru själv kallar extremt byråkratiskt och överbelastat. I Lettland anger samma uppdatering att ungefär hälften av landets utestående problemlån hör till ett enda stillastående projekt, Salaspils-utvecklingen, identifierat med lånenumren LV0650 och LV2357, där återvinningen dras ut specifikt av låntagarens obstruktion snarare än en svag fastighetsmarknad. Estland, däremot, lade inte till några betydande nya fallerade lån under första halvåret 2026, ett tecken på att återvinningshastigheten beror kraftigt på vilket land och till och med vilket projekt du hamnar exponerad mot, inte på plattformen som helhet.

Över plattformens 12-åriga historia rapporterar EstateGuru att ha återvunnit 70 miljoner EUR i kapital från fallerade lån, inklusive 7,5 miljoner EUR 2025 och 6,3 miljoner EUR under första halvåret 2026, med ytterligare 5,3 miljoner EUR förväntade under redan undertecknade avtal. Dess egen portföljstatistik publicerar separat en siffra man kallar "återvinningsgrad (portfölj)" på 37,59%, tillsammans med 1,10% av den totala portföljen avskriven helt, även om EstateGuru inte specificerar exakt vad återvinningsgradssiffran mäts mot. Inget av det är ett skäl att anta att ett fallerat lån löser sig snabbt. Det är ett skäl att förvänta sig att, om ett av dina lån fallerar, är det realistiskt att få tillbaka pengarna men det kan ta betydligt längre tid än lånets ursprungliga löptid, och materiellt längre igen om det hamnar i en marknad som Tyskland eller ett projekt med en okooperativ låntagare.

Sverige: en stängd marknad, inte en aktiv

EstateGurus egen återvinningsuppdatering från mitten av 2026, samma inlägg som redan citerats ovan, publicerad 22 juli 2026, placerar Sverige i en egen kategori: "Våra stängda marknader är Spanien och Sverige, där alla lån har återbetalats till investerarna." Det skiljer sig från Finland, som täcks av Estateguru Finland Oy:s registrering och tillsyn av Finanssivalvonta enligt avsnittet ovan, och det skiljer sig också från Estland, Lettland och Litauen, där nya lån faktiskt utfärdas i dag.

För en svensk investerare betyder det att pengarna aldrig går till ett projekt i det egna landet. Sverige var en marknad EstateGuru en gång lånade ut i, men i dag är den fullt avvecklad snarare än vilande, och all ny exponering en svensk investerare tar på sig i praktiken ligger i Estland, Lettland eller Litauen, precis som för en investerare i vilket annat land som helst utanför de tre aktiva marknaderna.

Vanliga frågor om EstateGuru-referenskod